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Vivre en lotissement

Habiter en lotissement : les règles de vie, avantages et inconvénientsLe moment est venu pour vous de concrétiser un projet de construction ou d’achat immobilier, et vous vous interrogez sur les avantages et les inconvénients du lotissement. Comment se déroule la vie dans un lotissement ? Est-ce une bonne idée d’acheter une maison individuelle en lotissement ? Quelles sont les règles de savoir-vivre entre voisins dans un lotissement, et comment les problèmes de voisinages sont-ils abordés ? Qui remporte le match, le lotissement ou le hors lotissement ?
Aménageur-lotisseur, Flint Immobilier a fait le tour des différents aspects à connaître avant d'habiter en lotissement

 

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Vivre en lotissement : un compromis qui séduit

De nombreux français habitent dans une maison en lotissement ou envisagent d’acheter un terrain situé dans un lotissement pour concrétiser leur projet de construction.

Leur choix se comprend aisément : la vie en lotissement offre de nombreux avantages en termes de confort, d’espace et d’aménagements pratiques au quotidien. En contrepartie, les résidents des lotissements font quelques concessions : le temps de trajets sont généralement plus longs, il faut savoir respecter les règles communes au lotissement, savoir s’entendre avec ses voisins et apprécier un environnement plus calme qu’en ville. Les restaurants, équipements sportifs, services et commerces de proximité se trouvent généralement en ville.

Dans un reportage datant de 2008, “Vivre en lotissement : rêves et galères de la classe moyenne”, le magazine d’actualité 66 minutes souligne le succès fulgurant des maisons neuves en lotissement à partir de la fin des années 90. En dépit de ses inconvénients, la maison en lotissement a toujours la cote ! 

 

Avantages et inconvénients d’un bien en lotissement

Parce qu’ils sont situés autour des villes, dans des terrains proposés à des prix plus attractifs qu’en ville, les lotissements représentent un excellent choix pour les familles à la recherche d’espace et de confort. Reste à faire quelques concessions en matière de mobilité, de proximité des services et de règles de vie en communauté.

La maison en lotissement ou le petit pavillon constitue pour de nombreux français l’aboutissement de leur projet de vie, notamment pour les jeunes familles.

 

Avantages d’une maison ou d’un terrain en lotissement

 

  • La procédure d’achat est simplifiée. Un bon point quand on sait que la construction  immobilière est un domaine très réglementé. 
  • Vous achetez un terrain prêt à construire
  • Le lotisseur-aménageur réalise la majeure partie des travaux d’aménagement et d’accessibilité, ainsi que de nombreuses formalités et obligations légales. Il vous apporte également de solides garanties. Il se charge de tout ou presque, vous n’avez plus qu’à choisir votre maison ou votre terrain, l’esprit tranquille
  • En achetant en lotissement, vous vous assurez de miser sur un terrain dont les limites sont fixées de façon incontestable, grâce au bornage. L’absence de bornage peut entraîner des contestations et de longues procédures judiciaires pour les acquéreurs hors lotissement.
  • Les lotissements sont soumis à des règlements et cahiers et charges qui encadrent les constructions. Cela permet d’assurer l’harmonie dans les constructions du lotissement, pour un cadre de vie agréable. Ces règlements peuvent également représenter une contrainte, comme nous verrons plus bas ! Il est possible de sortir d'un lotissement, mais cette procédure peut être assez complexe.

 

Inconvénients d’une maison ou d’un terrain en lotissement 

 

  • Les travaux de l’aménageur-lotisseur et les garanties qu’il apporte ont un coût. Un bien en lotissement sera donc proposé à un prix généralement plus élevé qu’un bien hors lotissement. Bien sûr, en choisissant un bien immobilier hors lotissement, vous n’avez plus l’assurance de la tranquillité, et vous devez réaliser les opérations de viabilisation de votre parcelle. Par exemple, il faut compter entre 5000 et 10000 euros pour le seul raccordement aux réseaux d’eau, d’électricité et des télécoms.
  • Le règlement et le cahier des charges du lotissement peuvent être contraignants
  • Les propriétaires de biens situés en lotissement devront s’acquitter de certaines charges communes, par exemple pour l’entretien des espaces verts communs.

 

Les réglementations relatives aux lotissements

Habiter dans un lotissement implique de respecter de nombreuses réglementations, allant des règles de vie indispensables au maintien de bonnes relations de voisinage, à des obligations liées à l’urbanisme, aux constructions, au bruit ou au stationnement. Le maintien de relations apaisées avec le voisinage passera naturellement par le respect de certaines règles de savoir-vivre.
Différentes réglementations peuvent s’appliquer aux propriétaires d’un lotissement (appelés “colotis”) :

  • Le règlement du lotissement, rédigé par le lotisseur et validé par le maire ou le préfet. Il est facultatif
  • Le cahier des charges du lotissement, rédigé par le lotisseur,qui tient lieu de contrat. Il est facultatif.
  • Les règles d’urbanisme de la commune : PLU, POS ou carte communale (en l’absence de règlement) 
  • Les règles d’urbanisme de droit commun (article L 442-9 du code de l’urbanisme)

Le tableau ci-dessous vous offre un aperçu des réglementations, autres que les règles d'urbanisme de droit commun et le PLU, dont votre lotissement peut faire l’objet. 

Régles et réglementations des lotissements

Document    

Validité  

Périmètre d’application 
Règlement du lotissement Valable 10 ans (loi Alur) et facultatif, lorsque le lotissement est couvert par un PLU ou un document d’urbanisme Complète les contraintes d’urbanisme : utilisation des sols, implantation des bâtiments, destination, nature et architecture des maisons. Assainissement, aménagement des abords des maisons
Cahier des charges du lotissement Facultatif, validité illimitée Règles de vie collective : clôtures autorisées dans le lotissement, activités professionnelles ou commerciales, antennes, entretien, horaires d’utilisation d’équipements bruyants, animaux bruyants (poules, chiens), stationnement...


 

  

 

 

 

 

 

 

 

 

Les règles de vie au quotidien en lotissement 

Comme nous venons de le voir, les acquéreurs d’un bien situé en lotissement s’engagent à respecter des règles, normes et réglementations, dont celles qui font partie du cahier des charges du lotissement.
Le cahier des charges, lorsqu’il existe, est le document contractuel qui fixe les droits et l’obligation de chacun, ainsi que les règles de vie de la communauté. Il contribue donc au maintien de relations apaisées entre les copropriétaires d’un lotissement.


Voici quelques exemples de règles qui relèvent du savoir-vivre en lotissement, qui peuvent être incluses dans le cahier des charges et s’appliquer au quotidien :  

  • en cas de travaux, le propriétaire doit achever son chantier dans un délai de 18 mois à compter du délai d’obtention du permis de construire, afin de limiter les nuisances;
  • en cas de travaux, le propriétaire ne peut procéder au dépôt de matériaux sur les voies du lotissement ou sur les parcelles de terrain d’autrui;
  • les terrains privatifs et les constructions doivent être tenus en excellent état de propreté;
  • au-delà d’une certaine heure, les habitants doivent limiter l’usage d’équipements bruyants;
  • les jardins potagers doivent être situés à l’arrière des constructions; 
  • les animaux bruyants tels que les poules ne doivent pas porter atteinte à la tranquillité des voisins. Les bruits de la basse-cour sont des bruits de voisinage; considérés comme normaux, la réglementation ne s’appliquera que lorsqu’ils deviennent répétitifs et intenses.

Problèmes de voisinage dans un lotissement : comment réagir ?


En cas de problèmes de voisinages dans votre lotissement, nous vous conseillons de réagir en plusieurs étapes :

  1. Consulter les règlements applicables dans votre lotissement : le PLU, le COS, le règlement du lotissement et le cahier des charges. Le cas qui vous préoccupe est-il abordé et vous donne -t’il raison ?
  2. Signalez le problème à votre voisin afin de tenter une résolution du problème à l’amiable
  3. Rassemblez des preuves et prenez contact avec le syndic ou les services de l’urbanisme 
  4. Tentez une conciliation si le problème n’est toujours pas résolu
  5. En dernier recours, faites appel à un avocat et saisissez le tribunal pour faire entendre vos droits.

 

Alors, lotissement ou pas ? Le match

Vous hésitez encore à concrétiser votre projet d’achat en lotissement ou hors lotissement ? Ce récapitulatif devrait vous aider à faire votre choix !

Lotissement ou hors lotissement ?

Terrain, maison en lotissement 

Terrain, maison hors lotissement

 

L’avantage majeur d’un bien en lotissement est l’économie de temps et les nombreuses garanties apportées par l’intervention d’un lotisseur pour réaliser les nombreuses démarches et procédures nécessaires à la viabilisation du terrain.  L’avantage principal d’un bien isolé hors lotissement est la liberté dont vous disposerez : les seules contraintes seront les règles d’urbanisme en vigueur. Le prix des terrains diffus peut également être avantageux pour les propriétaires disposant d’un petit budget. 
Le principal inconvénient du lotissement : les nombreuses réglementations, normes, et règles relevant du savoir-vivre auxquelles doivent s’astreindre les propriétaires Principal inconvénient d’un terrain isolé ou d'une maison isolée : vous devez réaliser les opérations de constructibilité du terrain. 

       

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