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Aménageur, lotisseur, promoteur : définitions et différences

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Aménageur, lotisseur, promoteur : définitions et différences

Parmi les professionnels de l’immobilier, le promoteur aménageur, également appelé promoteur foncier, aménageur foncier ou lotisseur, a un statut spécifique et un rôle précis. Souvent confondu avec le promoteur immobilier, ce professionnel de l’immobilier n’est pas à proprement parler un constructeur mais un aménageur : il se charge d’aménager un terrain en vue d’en faire un lotissement. Flint Immobilier, aménageur foncier en Ile-de-France vous explique le rôle de chacun de ces pivots de votre projet immobilier. 

Le rôle du lotisseur et de l'aménageur 

Voici les principaux éléments permettant de différencier le rôle de chacun de ces acteurs de la promotion foncière :


Le lotisseur

Il réalise des lotissements ce qui signifie qu’il acquiert des terrains qu’il va diviser en au moins 3 lots à usage d’habitation. Sur ces terrains il va réaliser la viabilisation du terrain incluant l’installation des réseaux (eau, électricité, téléphone…) avec les coffrets correspondants et créer une voie d’accès à chaque terrain.
Le lotisseur met en œuvre la réalisation du terrain qu’il a acquis conformément aux règles d’urbanisme de la Commune mais n’a pas d’obligation complémentaire vis-à-vis d’autres infrastructures de la Commune.


L’aménageur

L’aménageur appelé aussi « aménageur foncier » réalise des Zones d’Aménagement Concerté, également connues sous le sigle Z.A.C.  L’aménageur développe ainsi en concertation avec les municipalités les nouveaux quartiers d’habitation ainsi que toutes les infrastructures rendues nécessaires par la création de ces nouveaux quartiers et l’arrivée de nouveaux habitants.
En étroite et permanente collaboration avec la municipalité, il créé un programme neuf incluant la réalisation de logements (sous la forme de lotissements ou d’habitat groupé), ou d'infrastructures publiques comme les équipements scolaires ou sportifs ou des infrastructures privées (commerces, EHPAD ou autres…).
L’aménageur, considéré comme concessionnaire de la Z.A.C prend alors à sa charge le financement intégral du projet ainsi que la réalisation complète des travaux ce qui inclut les réseaux et voiries principales du programme ainsi que les travaux des lotissements (viabilisation des lots et voirie) qu’il commercialise.

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Quelle est la dif­férence entre un pro­mo­teur et un amé­nageur ?

L’amé­nageur lotis­seur vend des lots de ter­rains via­bil­isés alors que le pro­mo­teur immo­bili­er vend des maisons indi­vidu­elles neuves, des immeubles ou des apparte­ments. Si l’amé­nageur lotis­seur con­stru­it sur les lots qu’il a via­bil­isés alors il devient un pro­mo­teur. Lotis­seurs et amé­nageurs doivent s’accorder pour bien délim­iter des lots de ter­rain et leur via­bil­ité : il fau­dra faire atten­tion et pren­dre le temps de l’analyse avant de faire un choix.
Le prix moyen d’un ter­rain con­structible en France urbaine se monte à 350 euros le m². Bien évidem­ment, le tarif au mètre car­ré peut être plus élevé selon l’emplacement et l’é­cosys­tème local. Sur cer­taines villes assez éloignées, il est pos­si­ble de trou­ver un prix de 260 euros le m² en moyenne pour un ter­rain à bâtir.
Le coût moyen du bâti en France — hors achat du ter­rain — s’élève à 1000 euros le mètre car­ré con­stru­it avec des équipements de moyenne gamme.

Au deuxième trimestre 2020, le prix moyen d’un terrain dans l’Oise est de 98 € (dans une fourchette de 88 € à 107 €)*. Dans le Val d’Oise il est de 355 € dans une fourchette allant de 319 € à 390 €. 

 
Les fonctions de l’aménageur foncier ou lotisseur

L’aménageur foncier ou lotisseur doit prendre connaissance des impératifs d’urbanisme communaux (PLU) pour concevoir un projet d’aménagement, établir des plans de division, et proposer une estimation des travaux d’infrastructure. Le lotisseur accompagne son projet d’un plan de financement et il assure la commercialisation des lots. Sa vision d’ensemble des besoins et des possibilités d’aménagement le distingue du promoteur constructeur, dont l’intervention est généralement ponctuelle. Voici donc ses principales fonctions :

Acheter des terrains pour les revendre en lots

La tâche principale du lotisseur consiste à acquérir des terrains en vue de les revendre par lots. Mais avant de revendre des lots, il doit viabiliser ces derniers, c'est-à-dire rendre constructible chaque lot vendu tant au niveau administratif que sur le plan technique.

Parmi nos terrains à vendre dans le Val d'Oise (95) :

Jambville

615

2

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629

2

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665

2

Déposer le permis de construire

Sur le plan administratif, le lotisseur doit obtenir préalablement à la commercialisation des lots, tous documents nécessaires aux futurs acquéreurs (exemple : permis de construire) pour pouvoir y construire des logements, des bureaux ou locaux commerciaux ou à usage professionnel.

Viabiliser les lots du terrain

Sur le plan technique, le lotisseur a l’obligation de viabiliser les lots du terrain, c'est-à-dire de les aménager en espaces habitables notamment en y assurant la desserte aux réseaux d’eau, d’électricité, de gaz, d’assainissement… À cet effet, l’aménageur lotisseur doit obtenir un permis d’aménager afin de viabiliser le terrain. La vente des lots ne peut se faire en principe qu’après viabilisation des lots.


L’aménageur lotisseur ou foncier : ses responsabilités et son statut juridique

Le lotisseur est un aménageur foncier ou promoteur foncier : il effectue donc des opérations d’achat de terrains en vue de leur revente, après aménagements divers. Il ne peut être assimilé à un promoteur immobilier car il ne construit pas à proprement parler mais se contente de viabiliser les terrains. Les responsabilités du lotisseur sont autant juridiques que techniques et le lotisseur doit assumer un certain nombre d'obligations administratives (permis d'aménager, permis de construire), techniques (conception du projet de lotissement avec géomètres.) et juridiques (constructibilité des lots, etc...). Il peut néanmoins revêtir la casquette de promoteur immobilier, comme Flint Immobilier, aménageur-lotisseur et promoteur immobilier dans l’Oise et le Val d’Oise, dans le cas où il ne revend pas les lots viabilisés mais décide d’y construire des bâtiments en vue de revendre ou de louer ces derniers.

Vous avez un projet de construction, vous recherchez un terrain en Ile-de-France dans l'Oise (60), le Vald 'Oise(95) ou les Yvelynes (78) ? Le Groupe FLINT IMMOBILIER, créé en 1991, est le spécialiste du terrain à bâtir, de la réalisation de lotissements de qualité et de la vente de terrains à bâtir, en Ile-de-France – Picardie – Haute-Normandie.

  • Aménagement Foncier-Lotissement
  • Promotion immobilière 
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Flint immobilier est Membre de l'UNAF (Union Nationale des Aménageurs) et du SNPI (Syndicat national des professions de l'immobilier).

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*Source : consortium-immobilier