Aménageur, lotisseur, promoteur : définitions et différences

Parmi les professionnels de l’immobilier, le promoteur aménageur, également appelé promoteur foncier, aménageur foncier ou lotisseur, a un statut spécifique et un rôle précis. Souvent confondu avec le promoteur immobilier, ce professionnel de l’immobilier n’est pas à proprement parler un constructeur mais un aménageur : il se charge d’aménager un terrain en vue d’en faire un lotissement. Flint Immobilier, aménageur terrain en Ile-de-France vous explique le rôle de chacun de ces pivots de votre projet immobilier. 

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Le rôle du lotisseur et de l'aménageur 

Afin de mieux comprendre le rôle de chacun de ces acteurs de la promotion foncière, nous vous communiquons les principaux éléments permettant de différencier le lotisseur du promoteur aménageur. 

Le lotisseur

Le lotisseur réalise des lotissements, ce qui signifie qu’il acquiert des terrains qu’il va diviser en lots à usage d’habitation. Sur ces terrains il va réaliser la viabilisation du terrain incluant l’installation des réseaux (eau, électricité, téléphone…) avec les coffrets correspondants et créer une voie d’accès à chaque terrain. Le lotisseur met en œuvre la réalisation du terrain qu’il a acquis conformément aux règles d’urbanisme de la commune mais n’a pas d’obligation complémentaire vis-à-vis d’autres infrastructures de la commune.

Le promoteur aménageur

L'aménageur appelé aussi « aménageur foncier » réalise des Zones d’Aménagement Concerté, également connues sous le sigle Z.A.C. L’aménageur développe ainsi en concertation avec les municipalités les nouveaux quartiers d’habitation ainsi que toutes les infrastructures rendues nécessaires par la création de ces nouveaux quartiers et l’arrivée de nouveaux habitants. En étroite et permanente collaboration avec la municipalité, il crée un programme neuf incluant la réalisation de logements (sous la forme de lotissements ou d’habitat groupé), ou d'infrastructures publiques comme les équipements scolaires ou sportifs ou des infrastructures privées (commerces, EHPAD ou autres…). Le promoteur aménageur, considéré comme concessionnaire de la Z.A.C prend alors à sa charge le financement intégral du projet ainsi que la réalisation complète des travaux ce qui inclut les réseaux et voiries principales du programme ainsi que les travaux des lotissements (viabilisation des lots et voirie) qu’il commercialise.

Découvrez nos terrains à bâtir dans l'Oise (60) :

Terrain constructible Lot 9

49 500 €

Ons-en-Bray

440 m²

3

Terrain constructible Lot 25

49 900 €

Ons-en-Bray

475 m²

3

Terrain constructible Lot 5

53 750 €

Ons-en-Bray

560 m²

3

Terrain constructible Lot 15

63 000 €

Ons-en-Bray

746 m²

3

Quelle est la dif­férence entre un pro­mo­teur et un amé­nageur ?

L’amé­nageur lotis­seur vend des lots de ter­rains via­bil­isés alors que le pro­mo­teur immo­bili­er vend des maisons indi­vidu­elles neuves, des immeubles ou des apparte­ments. Si l’amé­nageur lotis­seur con­stru­it sur les lots qu’il a via­bil­isés alors il devient un pro­mo­teur. Lotis­seurs et amé­nageurs doivent s’accorder pour bien délim­iter des lots de ter­rain et leur via­bil­ité : il fau­dra faire atten­tion et pren­dre le temps de l’analyse avant de faire un choix.

Quel est le prix d'un terrain construtible en France ?
Le prix moyen d’un ter­rain con­structible en France urbaine se monte à 350 euros le m². Bien évidem­ment, le tarif au mètre car­ré peut être plus élevé selon l’emplacement et l’é­cosys­tème local. Sur cer­taines villes assez éloignées, il est pos­si­ble de trou­ver un prix de 260 euros le m² en moyenne pour un ter­rain à bâtir.
Le coût moyen du bâti en France — hors achat du ter­rain — s’élève à 1000 euros le mètre car­ré con­stru­it avec des équipements de moyenne gamme.

Le prix moyen d’un terrain dans l’Oise est de 100 € (dans une fourchette de 60 € à 130 €)*. Dans le Val d’Oise, le prix moyen du m2 est de 430 € dans une fourchette allant de 235 € à 563 € et il existe quelques bonnes opportunités pour trouver un terrain pas cher en Ile-de-France. 

Les fonctions de l’aménageur foncier ou lotisseur

L’aménageur foncier ou lotisseur ou aménageur terrain, doit prendre connaissance des impératifs d’urbanisme communaux (PLU) pour concevoir un projet d’aménagement, établir des plans de division, et proposer une estimation des travaux d’infrastructure. Le lotisseur accompagne son projet d’un plan de financement et il assure la commercialisation des lots. Sa vision d’ensemble des besoins et des possibilités d’aménagement le distingue du promoteur constructeur, dont l’intervention est généralement ponctuelle. La tâche principale du lotisseur consiste à acquérir des terrains en vue de les revendre par lots. Mais avant de revendre des lots, il doit viabiliser ces derniers, c'est-à-dire rendre constructible chaque lot vendu tant au niveau administratif que sur le plan technique.

Parmi nos terrains à vendre dans le Val d'Oise (95) :

Exclusivité

Terrain constructible Lot 7

142 000 €

Belloy-en-France

302 m²

Gare sur place - 15' de ROISSY CDG/TGV

1

Investissement

Terrain constructible Lot 11

161 000 €

Villiers-le-Sec

410 m²

Proche D316 - Proche D301 - 10mn ROISSY CDG/TGV

2

Exclusivité

Terrain constructible

162 000 €

Villiers-le-Sec

350 m²

1

Investissement

Terrain constructible Lot 4

166 000 €

Belloy-en-France

390 m²

15mn de ROISSY CDG/TGV - Accès Francilienne - Proche D316 et D301

4

Déposer le permis de construire

Sur le plan administratif, le lotisseur doit obtenir préalablement à la commercialisation des lots, tous documents nécessaires aux futurs acquéreurs (exemple : permis de construire) pour pouvoir y construire des logements, des bureaux ou locaux commerciaux ou à usage professionnel.

Viabiliser les lots du terrain

Sur le plan technique, le lotisseur a l’obligation de viabiliser les lots du terrain, c'est-à-dire de les aménager en espaces habitables notamment en y assurant la desserte aux réseaux d’eau, d’électricité, de gaz, d’assainissement… À cet effet, l’aménageur lotisseur doit obtenir un permis d’aménager afin de viabiliser le terrain. La vente des lots ne peut se faire en principe qu’après viabilisation des lots.

L’aménageur lotisseur ou foncier : ses responsabilités et son statut juridique

Le lotisseur est un aménageur foncier ou promoteur foncier : il effectue donc des opérations d’achat de terrains en vue de leur revente, après aménagements divers. Il ne peut être assimilé à un promoteur immobilier car il ne construit pas à proprement parler, mais se contente de viabiliser les terrains. Les responsabilités du lotisseur sont autant juridiques que techniques et le lotisseur doit assumer un certain nombre d'obligations administratives (permis d'aménager, permis de construire), techniques (conception du projet de lotissement avec géomètres.) et juridiques (constructibilité des lots, etc.). Il peut néanmoins revêtir la casquette de promoteur immobilier. C'est le cas de Flint Immobilier, aménageur-lotisseur et promoteur immobilier francilien.

Vous avez un projet de construction, vous recherchez un terrain en Ile-de-France, un promoteur dans l'Oise (60), le Val d 'Oise(95) ou les Yvelines (78) ? Le Groupe FLINT IMMOBILIER, créé en 1991, est le spécialiste du terrain à bâtir, de la réalisation de lotissements de qualité et de la vente de terrains à bâtir, en Ile-de-France – Picardie – Haute-Normandie.

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• Promotion immobilière
• Transactions immobilières

Flint immobilier est Membre de l'UNAF (Union Nationale des Aménageurs) et du SNPI (Syndicat national des professions de l'immobilier).

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*Source : journaldunet.com