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Comment un terrain peut devenir constructible ?

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Rendre un terrain constructible en Ile-de-FranceSi vous avez trouvé le terrain idéal pour construire la maison de vos rêves, assurez-vous qu'il soit constructible ! En effet il peut s'agit d'un terrain agricole, un terrain isolé ou d'une parcelle située en zone naturelle ou verte. Dans l'un de ces cas, il n'est donc, pour le moment, ni constructible ni viabilisé. La première étape consiste donc à se rendre à la mairie de la commune où se trouve le terrain pour consulter le Plan Local d’Urbanisme et demander un certificat d’urbanisme opérationnel (avec clause suspensive si la négociation n'aboutit pas). Ce document vous dira si le terrain est constructible et informe sur les droits, les restrictions et conditions de viabilisation (raccordements aux réseaux  d’eau, de gaz, téléphonie, l'assainissement, l'électricité...).

Et si malgré ces possibilités, le terrain n’est pas à bâtir, certaines procédures permettent de le rendre constructible.

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Pourquoi certains terrains ne sont pas constructibles ?

Un terrain est déclaré non constructible s’il ne répond pas aux critères juridiques (établis par le PLU - Plan Local d’Urbanisme), et/ou aux critères techniques (assainissement, raccordements aux réseaux…). Il peut s’agir aussi d’un terrain situé dans une zone à risques naturels (inondations, effondrements de terrain…). Dans certains cas, il est possible de demander une révision du PLU pour rendre le terrain constructible
Les raisons pour lesquelles un terrain n’est pas constructible sont nombreuses et les décisions se prennent au cas par cas, selon les règles établies par le PLU local. Depuis l’instauration de la loi ALUR en mars 2014, les POS (Plan d’occupation des sols) ont été remplacés par les PLU qui affectent l’utilisation des sols de la commune selon leurs usages possibles :

  • agricoles,
  • à urbaniser,
  • zones naturelles

Tous ces usages de terrain sont définis dans l’article L 151-9 du Code de l’urbanisme

Attention, il existe encore des communes qui n’ont pas de PLU. Il faut alors demander directement au préfet car alors ce reclassement de terrain tombe sous le coup du PLU national.

Comment passer un terrain constructible ?

Pour rendre un terrain constructible, la démarche la plus simple reste de demander une modification du PLU au maire de la commune où se trouve le terrain. Mais les élus locaux ne peuvent prendre la décision seuls et doivent en référer au Code de l’urbanisme et aux services de l'État, parties prenantes dans l’élaboration du PLU :

  • DDE,
  • chambre d’agriculture,
  • protection de l’environnement…

Mettez toutes les chances de votre côté afin que le terrain devienne constructible et argumentez votre projet : il ne doit pas nuire aux projets de développement communal et ne doit pas créer de nuisances pour l’environnement. Flint Immobilier, aménageur lotisseur en Ile-de-France vous conseille pour le choix du terrain tout en respectant l'environnement et le développement durable. Flint Immobilier effectue chacune de ses démarches en partenariat avec les élus locaux dans un souci de développement d'un urbanisme équilibré dans l'Oise, le Val d'Oise et dans les Yvelines.

Ensuite la modification du PLU sera effective lorsqu’une enquête publique, la consultation des organismes et une délibération du conseil municipal approuvant ce changement auront eu lieu.

Les arguments à faire valoir pour rendre un terrain constructible doivent porter sur l’intérêt que revêt votre demande pour la commune, dans le respect des normes environnementales de votre projet de construction, l’absence d’empiétement sur une zone naturelle., etc. La décision finale dépend principalement de la stratégie urbaine communale.

Contester un Plan Local d’Urbanisme et demander sa modification sont donc des recours possibles pour rendre un terrain constructible. Des rencontres avec l’élu chargé de l’urbanisme dans la commune et le suivi de l’élaboration du PLU sont des éléments incontournables pour que les requêtes aient le plus de chances d’aboutir.

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