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Qu'est-ce qu'un lotissement ? Définition

Définition d'un lotissementDepuis les années 1950, le lotissement a été généralisé comme forme urbaine privilégiée pour l’habitat. Le succès ne se dément pas, et c’est pourquoi Flint immobilier vous accompagne dans le choix de votre terrain et aménage des parcelles choisies avec soin pour réussir votre projet de construction de maison dans l’Oise (60) ou le Val d’Oise (95). Quelle est la définition d’un lotissement ? Quelle différence avec une copropriété ? À partir de combien de lots peut-on s’estimer être en lotissement ? 

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Définition juridique d’un lotissement

C'est le Code de l'urbanisme dans l'article L.442-1 (modifié par Ordonnance n°2011-1916 du 22 décembre 2011) qui définit ce qu'est un lotissement au regard de la loi Française : “c'est la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis.” 

Un lotissement est donc constitué par un ensemble de lots provenant de la division d'un terrain en vue d'y recevoir des constructions qui sont vendues ensemble ou plus généralement séparément après que le lotisseur, tel que Flint ait réalisé des voies d'accès, des espaces collectifs, des travaux de viabilité et des raccordements aux réseaux d’eau, d’électricité, d'égouts et de télécommunication.

Le lotisseur peut commercialiser les terrains à une personne construisant pour soi-même ou à un promoteur qui construira des bâtiments en vue de les revendre. Le lotissement est une opération d'aménagement, que ce soit en propriété ou en jouissance, et a pour effet la division, d'une ou de plusieurs propriétés foncières. 

Quels types de lotissement ?

L’opération d'aménagement consiste donc à transformer des terrains non viabilisés en constructibles. Ceux-ci sont souvent réalisés en périphérie de zones urbanisées (en banlieue ou zone périurbaine) ou en campagne pour le cas de Flint dans l’Oise et le Val d’Oise. Les lotissements peuvent être réalisés en plan hippodamien ou en chandelier.

Qui donne les autorisations pour créer un lotissement ?

La création d'un lotissement est soumise à autorisation de la Municipalité dans laquelle ce lotissement est situé. Le Maire fait procéder à une enquête afin d'ouvrir un droit de recours aux personnes qui s'estimeraient lésées par ces implantations. La réglementation sur la création et l'aménagement des lotissements relèvent du droit administratif.

Quels sont les documents nécessaires pour créer un lotissement ?

Tout lotissement est soumis à une formalité comme le précise l’article L.442-3 du Code de l’urbanisme qui est soit un permis d'aménager soit une déclaration préalable :

  • Si le lotissement prévoit des voies, espaces et équipements communs à plusieurs lots, un permis d'aménager est obligatoire. Il s'agit là donc de la distribution que ne suppose pas un accès direct à la parcelle. Ce permis doit posséder des pièces obligatoires dont le plan de situation du terrain, une notice décrivant le terrain  (ses abords, son état initial...), un plan coté en trois dimensions en faisant apparaitre l'ensemble du projet et les plantations à conserver et si le projet est concerné par une étude d'impact, la décision de l'autorité gouvernementale qui dispense le projet
  • Si le permis n'est pas nécessaire, il faut alors faire une déclaration préalable de travaux, dès lors que l'opération est qualifiée de lotissement. Dans la déclaration doit se trouver le formulaire Cerfa, le plan de situation du terrain dans la commune, un plan coté dans les trois dimensions de l'aménagement faisant apparaitre les divisions projetées.

Quel est le rôle du lotisseur ?

  • La commercialisation des lots

Le lotisseur doit communiquer sur la délivrance du permis d’aménager ou la non-opposition à une déclaration préalable. À compter de la délivrance de l’autorisation, le lotisseur propose aux futurs acquéreurs les lots. Dans les conditions préalables de vente on retrouve le bornage et la constructibilité du terrain, en principe, c’est-à-dire viabilisé par des travaux qui incombent à nous lotisseurs. 

  • La réalisation des travaux

Une fois l’autorisation de lotir obtenue, le lotisseur doit procéder aux travaux dans les trois ans à compter de la notification de l’autorisation (c’est la loi) sans que ceux-ci n’aient été interrompus pour une durée supérieure à un an. Les travaux qui incombent au lotisseur sont tous ceux nécessaires pour rendre viable un terrain.

  • Garantir un bon entretien des équipements communs dans la durée

Pour cela le lotisseur s'engage à constituer une association syndicale des acquéreurs à laquelle sera dévolue leur propriété, leur gestion et entretien. Ces associations sont financées par les cotisations obligatoires prélevées sur les propriétaires des terrains. 

Le permis de lotir vaut-il permis de construire ?

En principe non. Il faut distinguer le permis d’aménager ou la déclaration préalable au lotissement. L’autorisation de lotissement va, en principe, permettre la viabilité du terrain par son raccordement au réseau. Tandis que le permis de construire permettra, comme son nom l’indique, autoriser à bâtir sur le terrain.

Colotis, copropriétaires ou propriétaires individuels : quelles différences ?

Les colotis ne sont pas aussi libres que les propriétaires de terrains n’ayant pas fait l’objet d’un lotissement. Il existe le cahier des charges, document facultatif qui régit les rapports entre colotis et lotisseur et peut déterminer des servitudes réciproques. Il est valable à perpétuité.

Il existe aussi le règlement qui est un document visant à déterminer les règles applicables au lotissement, en conformité avec les règles d’urbanisme. Il détermine notamment l’aspect des constructions, les clôtures, les plantations etc. Celui-ci est valable 10 ans.

Construire la maison de ses rêves, dans un cadre champêtre au vert, dans la campagne du Val d’Oise ou de l’Oise, c’est ce que vous propose Flint, aménageur lotisseur, qui s’occupe de tout depuis la visites des nombreux terrains que vous découvrez dans le catalogue, l’aménagement, le lotissement et la viabilisation. Il ne vous reste plus ensuite, qu’à construire la maison idéale ! 

Contactez Flint Immobilier pour concrétiser votre projet de construction dans l'Oise ou le Val d'Oise.

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