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Immobilier : la surface utile

Surface habitable ou surface utile, voilà une question que l’on peut se poser lorsqu’on fait construire sa maison individuelle. En effet, ces deux nominations existent mais ne définissent pas la même chose. Comment faire la différence entre ces deux termes ? Qu’appelle-t-on une surface utile ? Est-ce pertinent de la calculer ? Flint Immobilier, expert en réalisation de lotissements et d'éco-lotissements de qualité vous propose de mieux comprendre le calcul de la surface utile et sa pertinence pour vous aider lors de votre prochain projet immobilier

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Surface utile : définition 

la surface utileOn appelle la surface utile d’un logement la surface habitable d’un bien augmentée de la moitié de la surface de ses annexes. Il s’agit d’un calcul de surface strictement défini par le code de la construction et de l’habitation. Il a été pensé à l’origine pour calculer les loyers aidés (HLM, logement des collectivités locales etc). Aujourd’hui elle est aussi utilisée pour évaluer les subventions et les prêts aidés notamment pour la construction de logements

 

Calcul de la surface utile (SU) = surface habitable + 50 % de la surface des annexes. 

 

A noter : Le total de la surface des annexes d’un bien ne peut pas dépasser les 16 m2 au total (avant application des 50 %) lorsque la surface utile est calculée pour un encadrement des loyers. 

Quelles différences avec la surface habitable ?

La surface habitable équivaut à la surface de plancher après déduction des surfaces occupées par des murs, cloisons, marches, escaliers, portes et fenêtres etc. Autrement dit, c’est l’espace dans lequel vous pouvez circuler ou poser vos meubles. Elle prend donc uniquement en compte la surface disponible entre les murs lorsque la hauteur dépasse 180 cm (on parle d’un calcul selon la loi Carrez). Toutes annexes à la construction principale sont exclues du calcul. Sur certains documents, on trouve parfois la mention “surface utile brute” pour définir la surface habitable notamment sur les baux de bureaux ou de locaux commerciaux et professionnels. 

Qu’est-ce qu’une annexe en immobilier ? 

On parle souvent de surface utile lors de la vente d’un bien immobilier comportant une annexe. Une annexe par définition est une construction secondaire aux dimensions réduites et forcément inférieures à la construction principale. Une annexe apporte un complément de fonctionnalités, du confort supplémentaire à la construction principale et doit être construite à proximité afin de pouvoir marquer le lien entre les deux constructions. L’annexe n’est donc pas forcément collée à la construction principale. Il peut s’agir d’un petit studio dépendant, d’un atelier, d’un balcon ou simplement d’une pièce de rangement à condition que son usage soit exclusivement réservé à l’habitant. De même, l’espace de l’annexe doit être utilisable (aménageable ou aménagé), d’une hauteur supérieure à 180 cm et facilement accessible. Autrement dit, votre grenier accessible par une échelle ne peut pas être pris en compte dans le calcul de la surface utile. 

Voici une liste non exhaustive des éléments considérés comme des annexes :

  • combles et greniers aménageables avec une hauteur de plus de 180 cm ;

  • caves et sous-sol avec une hauteur de plus de 180 cm ;

  • balcons, loggias, vérandas

  • remises, ateliers, celliers, séchoirs extérieurs au logement,

  • resserres,

  • dépendance.

En revanche, les terrasses, les cours et les jardins n’entrent pas dans le calcul, les places de parking également. Les garages sont aussi exclus du calcul car ils ne sont pas considérés comme surface d’habitation. Une exception peut cependant s’observer dans le cas de vente de maisons individuelles. 

Pourquoi connaître la surface utile lors de la construction de mon bien ?

On l’a vu, la surface utile est forcément supérieure à la surface habitable lorsqu’un bien immobilier possède une annexe. Utiliser le calcul de surface utile permet de mettre en avant la superficie supplémentaire qu’offre un bien immobilier. Par exemple, si vous possédez une maison de campagne avec une dépendance, vous pourrez différencier facilement l’espace dédié à la vie quotidienne (lié à la construction principale) et l’espace qui correspond à cette annexe. Vous donnez ainsi une meilleure idée des prestations offertes par votre bien en augmentant le nombre de mètres carrés. 

Ex : votre maison fait en surface habitable 105 m2 et possède un cellier de 10 m2. Sa surface utile est de 110 mètres carrés. 

Prendre en compte la surface utile dans le calcul du prix d’un bien immobilier est donc bien plus avantageux pour un vendeur. Lors de la construction de votre bien, pensez à la demander : cela vous évitera de la calculer vous-même lors d’une potentielle revente. Surtout, la surface utile est impérative lorsque vous demandez un prêt aidé à la construction. En effet, l’Etat offre de nombreuses aides financières aux acheteurs souhaitant se lancer dans la construction : PLUS, PLA, PLS, PLI, PSLA etc. Or, pour remplir les dossiers de demande, vous aurez besoin de connaître la surface utile. A noter que le dispositif de la Loi Pinel demande également cette surface utile 

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