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Tout savoir sur un terrain zone N
Vous avez pour projet de construire votre propre maison et, dans votre quête pour trouver le terrain idéal, voilà qu’une petite perle sort du lot ! Cependant un détail attire votre attention : la mention “terrain zone N” est indiquée sur l’annonce et vous ignorez ce que cela signifie.
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Pour mieux comprendre les règles qui régissent les terrains en zone N, Flint Immobilier, expert immobilier dans l'aménagement foncier, la réalisation de lotissement et la vente de terrains vous informe et vous conseille.
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Qu’est-ce qu’un terrain zone N ?
En France, le code de l’urbanisme classifie les terrains selon leurs caractéristiques techniques, géologiques, environnementales mais aussi politiques. On compte aujourd’hui 3 grandes zones différentes qui permettent de classer les terrains :
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Zones U - zones urbaines : Elles se trouvent dans toutes les communes urbaines ou rurales. Elles délimitent les agglomérations urbaines où se concentrent la majorité des activités et des résidences. Les règles de modification ou de transformation d’un terrain ou d’un bâtiment sont en général plus souples (l’acquisition de permis est donc plus simple comparativement aux autres zones). Certaines grandes communes ajoutent des sous-classes qui permettent de délimiter des zones pour des bureaux, commerces, bâtiments touristiques ou encore des futures zones d'expansion urbaine. Parmi ces zones U on retrouve d’autres familles de classification dites AU, c’est-à-dire des zones à urbaniser à des dates plus ou moins ultérieures.
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Zones A - zones agricoles : historiquement réservées aux agriculteurs et leur famille, ces zones sont souvent protégées par des règles qui veillent à préserver l’intérêt économique d’une commune mais également son patrimoine biologique. En France, ces zones restent particulièrement difficiles à construire, certaines communes renforçant les restrictions. Néanmoins, elles sont de plus en plus nombreuses à passer les zones A en périphérie en zones U pour autoriser petit à petit la construction sur ces terrains.
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Zones N - zones naturelles ou forestières :Elles se situent soit dans des secteurs à risques parfois classés en zone rouge du Plan de Prévention des Risques (PPR) à cause des risques naturels potentiels (inondations, avalanche, éboulement etc) et les espaces naturels et forestiers qui ne font pas partie des zones agricoles. Sur ces zones, les réglementations de construction sont particulièrement fortes lorsqu’il ne s’agit pas de constructions d’intérêts publics comme des scieries, équipements de surveillance des forêts, bâtiments nécessaires à l’activité sylvicole etc.
Il existe d’autres dénominations plus marginales que vous pouvez rencontrer telles que ZP pour zones portuaires ou ZH pour zones humides. Là encore, elles répondent à des règles spécifiques concernant la construction.
A quoi sert le classement terrain zone N ?
Plus globalement, les règles de zonage des terrains au sein d’une commune lui permettent de mettre en avant ses choix en termes de politique urbaine. Grâce à elles, une commune peut décider de protéger un patrimoine naturel ou culturel fragile ou dynamiser une partie de son territoire. C’est notamment le cas pour les zones N qui sont souvent classifiées ainsi à cause de caractéristiques qui relèvent une protection particulière. Certaines zones N relèvent des modalités spécifiques comme des écosystèmes fragiles, des paysages remarquables, des sites historiques, des ressources naturelles rares et/ou essentielles etc. C’est la raison pour laquelle on subdivise les zones N qui répondent à des restrictions différentes :
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Zones NC : zones de richesses naturelles
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Zones ND : zones naturelles à protéger
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Zones NE : zones naturelles écologique sensible
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Zones NH : zones naturelles constructibles sous conditions
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Zones NI / NL : zones de campings, équipements sportifs et loisirs
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Zones NP : zones de protection des captages d’eau potable.
On peut aussi apercevoir des zones NA et NB qui correspondent à de futures zones d'urbanisation ou des zones d'urbanisation diffuse pour lesquelles la constructibilité est amenée à se développer.
Comment savoir si un terrain est en zone N ?
Pour connaître la classification de son terrain, plusieurs documents peuvent-être consultés. Votre premier réflexe doit être de prendre connaissance du plan local d’urbanisme (PLU). Il remplace les Plan d’Occupation des Sols (POS) depuis 2014. Vous trouverez alors les dénomination des zones PLU qui permet de s’informer sur :
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quelles sont les zones constructibles sur une commune. La plupart du temps la commune est équipée d’une Carte Communale, un document d’urbanisme simplifié est graphique.
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quelles sont les règles qui régissent la construction sur chacune de ces zones (type de bâtiment, superficie, hauteur, matériaux etc.)
Vous pouvez vous rapprocher de la mairie de la commune concernée pour obtenir ces détails de zonage ou le plan cadastral disponible sur Internet. Il arrive que le PLU ne soit pas disponible. Dans ce cas, référez-vous au Règlement National d'Urbanisme (RNU).
Besoin d’aide ? N’hésitez pas à nous contacter pour en savoir plus sur le terrain que vous avez remarqué. Nous vous renseignerons sur sa constructibilité.
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Comment rendre constructible un terrain en zone N ?
Après renseignement, il s’avère que le fameux terrain de vos rêves se situe en zone N et n’est pas constructible. Cependant, cette situation peut évoluer sous certaines conditions. En effet, les lois ne sont pas immuables et vous pouvez demander une modification du PLU au maire de la commune. Après une concertation entre différents acteurs, le terrain pourrait devenir constructible si vous avancez les bons arguments. Retenez que la transformation ne peut se faire que si le projet de construction n’empiète pas sur le développement communal et ne crée pas de nuisances pour l’environnement. Vous pouvez aussi mettre en avant d’autres arguments tels que le raccordement facile de votre terrain aux services d’eau et d’électricité.
Si vous avez besoin d’aide pour entamer les démarches de demande de déclassement PLU, notre agence Flint Immobilier est là pour répondre à vos questions.
Vendre un terrain en zone N
Vous êtes propriétaire d’un terrain en zone N que vous souhaitez vendre ? Ceci n’est pas un problème. Bien que celui-ci ne soit pas constructible, il n’en demeure pas moins vendable. Des promoteurs immobiliers ou des particuliers investissent dans ce type de terrain lorsqu’ils sont en bordure de villes, proches de résidences, pour les conserver en zone N et ainsi ne jamais risquer qu’un bâtiment de vienne un jour nuire à la tranquillité des habitants alentours et baisser les prix de vente… Cependant, il faut avoir conscience qu’un terrain en zone N non constructible vaut moins cher qu’un terrain à bâtir. Même si les procédures de déclassements peuvent être longues et fastidieuses, elles peuvent valoir le coup ! Le transformer en terrain constructible avant la vente fera monter son prix. On considère qu’un terrain non constructible vaut entre 0.50 € et 10 € le mètre carré. En revanche, si on regarde le prix du m2 moyen d’un terrain constructible dans le Val d’Oise dans un rayon de 20 km autour de Pontoise, celui-ci s’élève à 535 €/m2.
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